VIAPRI VIAbilidad de la PRomoción Inmobiliaria

Versión actual 2.2.0 (28-septiembre-2005)

No es siempre casualidad, es casi siempre conocimiento lo que nos permite tener éxito continuado en un sector como el de la promoción inmobiliaria, donde se pasa con rapidez de tener la promoción vendida sobre planos, a dificultades importantes para venderla si no se ha realizado un buen estudio de ella, (de mercado, financiero, constructivo, etc.), podemos considerar el negocio inmobiliario como uno de los más difíciles que podemos acometer por su carácter de inmóvil y, al que tradicionalmente se le dedica menos tiempo de estudio.

¿Cuantos promotores, si hubieran realizado estudios serios sobre el negocio inmobiliario que pretendían acometer, lo hubieran desechado, o lo hubieran acoplado al mercado en tiempo y forma?.

No podemos, ni es nuestra pretensión por la carga de subjetividad y de mercados potenciales que el sector tiene, dar con nuestro trabajo la receta mágica que solvente los problemas de un sector cíclico y de indudables riesgos. Pero sí, ayudar, tras un estudio de mercado serio por parte del agente que se enfrente a él, a complementar su trabajo con toda aquella parte no subjetiva y más concreta que el estudio de viabilidad conlleva y que en definitiva es fundamental para llevar o no la operación adelante, destacando los aspectos siguientes:

• Valor del suelo, no en función de la subjetividad del promotor, si no como el máximo posible a pagar en función de obtener un beneficio normal en el mercado, partiendo de los datos que el estudio de mercado nos dé en cuanto a precios máximos de ventas, y teniendo en cuenta los puntos que a continuación se relacionan.
• Costes promocionales.
• Costes de construcción.
• Costes financieros.
• Ventas.
• Cash-Flow.
• Viabilidad, VAN, TIR, etc.

Se estructura el programa de tal manera que permita el estudio de una promoción en todas sus variables posibles, libre, v.p.o, en permuta, con suelo urbano directo, con suelo urbanizable programado etc., desde la más pequeña hasta la promoción más importante.

El logro más importante sería que tras utilizar nuestro programa, se seleccione acertadamente la promoción por parte del promotor y únicamente lleve adelante aquella que sin dudas le es rentable previsionalmente, insistimos, tras el estudio de mercado correspondiente. No es menos delicado para cualquiera de los agentes, el determinar cual es el valor óptimo del suelo siempre enfrentado a los intereses del propietario, o bien el conocimiento de una tasación.

Los costes financieros que cada operación conlleva, serán determinantes para utilizar unas u otras formas de financiarse, permitiendo por otra parte aconsejar la financiación más acorde a nuestros compradores.

Pretende el programa con estos aspectos finales, dar servicio a la totalidad de los agentes, con introducciones absolutamente novedosas y otras, que por ser propias de profesionales concretos, sin llegar a su complejidad, si serán lo suficientemente amplias como para determinar los valores solicitados.